记者 戚颖璞

2025年刚刚过半，今年上海新拍宅地中，有三分之一已经火热开工。

记者从上海市规划资源局获悉，今年上半年，上海公开出让的19幅商品住宅地块中，有15幅溢价成交，其中7幅溢价率超过30%，最高突破40%。土地出让中，楼面地价屡创新高，区域地王频出，溢价圈直接拓展到远郊，如金山和奉贤、松江、青浦、嘉定等新城。回望市场轨迹，上海土地市场热度持续时间长达一年半，在全国走出独立行情。

有声音认为，市场高热度靠的是核心区稀缺资源的持续释出。事实不全然如此，在半年公开出让成交数百亿元、单幅土地百轮竞价频现带来的感官刺激背后，上海正在探索践行超大城市推进人民城市建设的新路：坚持一张蓝图干到底，聚焦美好生活和高质量发展，实现资源配置效率最优化和效益最大化。

规划赋能催生内生动力

土拍表现反映的是市场未来预期和企业投资策略。上海市规划资源局资源利用处负责人表示，今年的供地逻辑继续紧扣城市发展战略，强调城市总规统领，让新的发展极，例如“一江一河”沿岸、中城地区、五个新城，和传统的内环内优质区位共同发力。

规划能够赋予地块发展的内生动力，不仅适用于中心城区。曹路靠近张江科学城，是上海中城地带重点发展区域之一的“金海湾”现代城镇。这几年，多项规划叠加，产业增多、人气更足，市场承接力好，优质住宅去化快。这样极具性价比的“潜力股”区域自然会受到市场追捧，让曹路地块在第五批次出让中溢价41.68%成交。

宅地出让不是“数字追高游戏”，而是在必要时要做一支指挥棒，聚焦“五个中心”建设目标要求，强化规划引领、空间支撑、资源保障，发挥落实产城融合、职住平衡的作用。

记者了解到，上海年内已供应各类国有建设用地1265公顷，其中包括住房用地169公顷、产业用地238公顷，既保障了重大基础设施和产业发展用地需求，又持续加大优质住宅用地供应，土地资源的供给和开发已经深度融入上海经济社会发展的整体进程和格局。

科学调度土地供应配置

土地供应本身承担着一个重要功能——预期管理。今年6月13日，国务院常务会议提出“更大力度推动房地产市场止跌回稳”的要求。上海在做的，正是让土地市场的热度传导，对楼市进一步产生积极信号。

“今年，上海土地投放密度高，每月一拍，平均每次4至5幅地块。这种小步快跑的方式，可以让更多企业参与，维持市场热度。”上海中原地产分析师卢文曦说。

有序的供应节奏，有效稳定了市场预期。在土拍热度烘托之下，郊区市场暖意外延明显。上半年，奉贤、松江、嘉定新城地块的溢价率均突破了10%。最近一批次土拍又把上海宅地“溢价圈”的边界向外推进了几十公里，金山今年首次供应的汇龙湖地块以接近10%的溢价率成交，正在重新定义上海远郊人居价值。

今年5月1日，住建部发布国家标准《住宅项目规范》，被市场称作“好房子”标准。上海土拍结合实际情况和地块区位特点，持续引入“好房子”理念。

记者从市规划资源局了解到，除了把握供应节奏，上海还通过差异化供地+空间远近搭配的策略，适应市场多样化需求，打造优质社区和好房子。

上海房地产市场稳中向好的氛围，提振了房企和市民的信心。数据显示，上海上半年一、二手住房累计成交1311万平方米，为2022年以来同期最高，同比增加17%。

优化营商赢得“信心票”

今年以来，全国房企拿地投资信心有所回暖。中国指数研究院数据统计结果显示，上半年，全国百强房企拿地总额同比增长33.3%，重点聚焦热点城市与核心板块。上海土拍市场需求活跃，拿地主体呈现多元化特征。除了大型央企以外，外地国企逐渐增多，大华等民企、新加坡星狮等外企正加速回归上海土地市场。

企业愿意真金白银地投入巨资购买土地，本身就是对未来投下的一张强有力的“信心票”。上海持续创造独一无二的吸引力，和营商环境优化密切相关。

记者了解到，今年供应的19幅宅地，已有6幅全面启动建设。外界感叹开发商的超强执行力，其实背后也有政府审批流程的迭代升级提速。

今年3月底出让的大宁“地王”早已开工。大宁地块项目是静安区首个“五证齐发”案例，在企业中标之后，相关部门带着政策上门辅导企业办理审批，提前介入指导设计方案,确保高品质住宅标准。在项目交地一月内，企业就同时拿到了建设工程设计方案批复、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证（桩基）、不动产权证和抵押证五张证书。从竞得地块到正式开工，全程不到3个月，连讲求效率的开发商都感到意外。大华集团负责人表示，这比原计划的开发周期节约了3个月时间，远超行业平均水平。

2025年进入下半场，上海土拍有望延续“高光”。目前，第六批次地块已经公告，将于7月24日竞拍，这是今年地块最多、品质最优、货值最高的供应批次，或将进一步提高市场热度。